美國租賃虧損之扣除原則

有錢人喜歡在海外置產，而美國作為全球最大的經濟體，自然也是不動產投資不可忽略的一個市場，許多台灣人喜歡把小孩送到美國唸書，在念書的時候買房讓小孩住，小孩畢業之後就收租當包租公，然而當包租公不一定是穩賺不賠，今天就要來談一談，如果出租出現虧損，在稅務上要怎麼處理。

在稅法當中有所謂的「被動所得」，該所得係指納稅義務人的所得是來自一個他並未積極參與的事業或交易，像是投資收入、利息收入就是典型的「被動所得」。租賃所得(Rental income)原則上被視為被動所得(passive income)，因此租賃損失就是passive loss,而依據美國稅法的規定，passive loss只能扣抵passive income，超過的部分必需遞延到以後年度且依舊只能扣抵未來的passive income。

在討論租賃損失前，我們要先了解美國的租賃所得是如何計算的。美國的個人所得稅原則上跟台灣一樣是採取「現金基礎」，因此租賃收入是當年度的租金收入＋預收租金＋改良補貼款，納稅義務人可列舉相關的必要費用及折舊作為減除項，淨額就是當年度的租賃所得。這邊所稱的必要費用是指跟租賃物有關的各項花費，像是付給州政府的property tax、支付給物業公司的管理費、清潔費或維修費等都可納入，然而一般人比較容易忽略的是租賃物其實也可以提列折舊，一般來說，美國稅法允許納稅義務人採取加速折舊的方式來提列，而這個制度就是我們常聽到的”MACRS”(Modified Accelerated Cost Recovery System)，若租賃物是一般的住宅，其折舊年限是27.5年；若是商業建築，則折舊年限是39年。在申報個人所得稅時，租賃所得需填報form 1040的schedule E當中，而折舊費用的計算則填報在form4562。

原則上passive loss只能扣抵passive income，然而在房地產租賃當中有兩種例外情況：

1. Special Allowance for Rental Real Estate Activities With Active Participation

若納稅義務人若是active participation，則當年度的passive loss可以直接扣抵nonpassive income，其扣抵上限最多為每人$25,000 (若是採取夫妻分開申報，則限額為$12,500) ，而要符合active participation需滿足：

• 納稅義務人擁有該租賃資產至少10%以上的所有權
• 納稅義務人對於出租資產擁有重大的決策能力

2. Material participation in real estate professional

雖然租賃收入在一般情況下是被動收入，但不可否認有些人是專門以經營租賃為業，對他來說租賃收入應該是積極收入，IRS對租賃損失的扣抵限制似乎具有歧視性，因次經過抗議，IRS重新規定，如果納稅義務人是以出租不動產為主要的職業，那該租賃所得就不是他的passive income，在這樣的情況下，租賃損失的扣抵自然就沒有金額上的限制，而要被認定是以不動產租賃為職業，需同時滿足以下條件：

• 全年超過一半的時間用於經營該事業
• 總時間超過750小時
• 在一個課稅年度內在租賃物業工作超過100小時，且沒有其他人的工時超過這個數字
• 對租賃物業具有重大決策能力

最後附帶說明，租賃活動有一個例外，如果客戶對房產的平均使用時間為 7 天或更少，則不被視為租賃活動，因此大多數 VRBO 和 AirBnB 不被視為租賃活動，換句話說若將自己的房產交給AirBnB，即便自身不符合專業房產人員的資格，只要能證明有實質參與了短期租賃，則該租賃損失將被視為nonpassive loss可扣除一般所得。