繼承與受贈房地產之房地合一課稅規定

華人社會傳統上有著「有土斯有財」的觀念，而根據統計顯示，房地產約占我國民眾家戶總資產之46%，因此在討論傳承議題時，房地產是一項必然必須被討論的課題，房地產要從上一代移轉給下一代，無外乎是透過繼承或贈與，少部分民眾會透過買賣，但遺贈稅法第五條有規定二親等間的買賣，若無法提供相關支付證明，原則上仍視同贈與，今天這篇文章就來撿要跟大家介紹，繼承與受贈房地產的所得稅規定。

房地合一稅自105年上路之後，原則上凡是出售105年以後取得之房地，都屬於房地合一稅的課稅範圍，而這邊所指的取得，除了買賣之外，也包含受贈或繼承，換句或說，若房地之贈與或繼承是發生在105年以後，未來出售時原則上都必須依照房地合一稅的規定課稅，然而這項規定有二個例外：

1. 繼承或受遺贈房地

若該繼承或受遺贈的房地是在105年以前取得，可排除適用房地合一稅之規定，意思是若某甲在108/1/3繼承其父所有之房屋，原則上某甲未來出售該房地時須按照房地合一稅規定課稅，但如果該房屋是某甲父親在105年以前取得，則該房地可按照舊制規定課稅（出售土地部分之所得不課所得稅）。相信很多讀者可能會覺得納悶，遺產與贈與不是一體的，為什麼繼承或受遺贈105年以前取得的房地可以排除適用房地合一稅，但受贈的房地卻不行？這是因為贈與的時間點可以由人來控制，因此有稅務安排的空間，但繼承或受遺贈的時間點卻無法由人的意志來控制（人沒辦法決定自己什麼時候會離開這個世界），所以稅法才對繼承或受遺贈開一個例外。

2. 夫妻間贈與

原則上法律將夫妻視為一體，因此夫妻間贈與不課贈與稅，在這樣的原則下，稅法規定若所出售之房地是來自於夫或妻之贈與，則該房地是以配偶間第1次相互贈與前，配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，做為計算持有期間及認定應適用新舊法規定計算房屋之財產交易損益。舉例來說，某甲104/7/1購買房地，於106/12/1贈與給其妻，並由妻子在108/1/1出售，雖然妻子是在106年取得房地，但因為是來自於丈夫之贈與，所以是以丈夫原始取得房產之日為取得日，也就是104/7/1，因此該房地可排除適用房地合一稅。

雖然繼承（包含受遺贈）與受贈在認定房地取得日之規定有所不同，但所得計算之方式卻是一樣的，都是以繼承開始日或受贈日時之房屋評定現值及土地公告現值作為房地之成本基礎，出售時再按照CPI物價指數調整成本，以售價扣除該調整後之成本及必要費用計算所得課稅。

由於房屋評定現值及土地公告現值在一般情況下都是低於市價許多，而依照遺贈稅法之規定，若受贈或繼承之財產為不動產，其課稅稅基是採計房屋評定現值及土地公告現值，因此很多人會喜歡透過贈與房地產的方式來安排資產傳承，然而這樣的觀念在房地合一稅時代卻需要重新思考。

首先，若所持有的房地是在105年以前取得，原則上這些房地都是所謂的舊制房地，未來出售時是不課房地合一稅的，而這種舊制房地身份的移轉只能透過繼承的方式保有，而不能透過贈與，所以若所持有的房地是在105年前取得，最省稅的傳承方式就是什麼都不要做，以繼承的方式轉移給後代子孫。

除此之外，稅差也是一個重要的考量，我們前面有提到出售受贈或繼承房地之成本是以房屋評定現值或土地公告現值為準，雖然用這兩個基礎所計算出來的贈與稅或遺產稅較低，但這也代表未來出售該房地時能列舉的成本也會比較少。目前遺贈稅的最高稅率為20%，但房地合一稅的最高稅率卻高達45%，這也意味著贈與不動產給子女，可能使其日後繳納更多的所得稅。