私法人購屋限制

自從房地合一稅上路後，有部分投資客會利用成立投資公司的方式來進行房地產投資，雖然在房地合一2.0上路之後，基本上透過法人買賣房地產的稅賦優勢已經大幅減少，然而台灣許多富豪的所得來源是來自被投資公司的股利收入，在節稅考量下，這些富豪都是透過投資公司的方式來持有股票，因此換句話說，股利收入其實也都集中在這些投資公司名下，因此若要購買房地產，很自然地也會利用這些投資公司的資金。

對富豪來說，將房屋登記在公司名下有幾個好處：

1. 隱藏真實買家身份：對於高資產富豪來說，他們往往相當注重隱私，不希望個人資訊被曝光，特別是名下的資產、居所地址等，而透過法人架構持有不動產，確實有助於相關資訊的隱蔽。
2. 費用之認列：個人持有不動產的期間成本多半沒有辦法產生節稅的效果，但如果將房屋登記在公司名下，相關的折舊費用、維護成本甚至利息費用，都可以列報為公司的費用。
3. 降低個人資產大幅波動產生的個案選查風險：個人年度資產總額出現巨幅異動一直是國稅局選案的一項參考指標，利用公司自有資金購買房地產，因為房子與金錢都沒有在個人名下，所以單純從資產變動情形來看，比較不會牽扯到個人。

然而為了杜絕投資客透過公司（私法人）炒作房地產，政府在112年修正平均地權條例，規定私人法人購買住宅用房屋，除經政府公告免申請者之外，原則上都必須提計畫書向政府申請，取得核准之後才可購買，而這邊所稱，經核准後得購買的情況有以下這五種：

1. 宿舍使用，但不得超過員工人數
2. 具規模之出租經營使用，持有同一使用執照內5戶以上
3. 衛生福利機構使用
4. 合作社提供社員共同使用
5. 合建、都更、危老
6. 其他經內政部公告

簡單來說，如果公司是要買住宅來進行轉租，也就是從事「不動產租賃業」，因為這是正常的營業使用，所以經申請核准後就可以購買，但如果是要作為員工宿舍使用，相關規定就較為嚴格了，主要是因為政府發現有許多富豪人士以申請宿舍的名義透過投資公司購買豪宅，但實際上卻是由股東本人及家屬使用，這很顯然與立法宗旨相違背，因此內政部於113年再次修正私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法，規定若申請以宿舍為使用目的的購買申請，尚須受到下列限制：

• 申請購買之住宅限定需為成屋，不可為預售屋
• 房地買受總價不得超過央行所訂之豪宅認定金額
• 公司須成立至少滿一年以上，且員工人數須達五人以上

實務上透過私法人持有不動產是否真的能省到稅其實沒有絕對的答案，單純從房地合一稅的觀點來看，私法人及個人出售105年以後所取得之房地，及所得計算方式及適用稅率基本上相同，也就是說私法人與個人買賣房地已經不存在稅差的問題了，反而是私法人出售房地若有利得卻還可能有盈餘分配的問題。至於期間成本費用認列的問題，許多人會以為房屋的折舊費用、利息費用、房屋稅、地價稅等支出，都可以報公司帳作為公司所得的扣除項，然而依據營利事業所得稅查核準則之規定，經營本業及附屬業務以外之費用及損失，不得列為費用或損失，如果納稅義務人無法證明該住宅確實與公司業務有直接關連性，相關的折舊及期間成本都有很高的機率會遭國稅局剔除。