房地合一稅特定股權交易

房地合一稅自105年上路之後，很大程度上矯正了以為出售土地不需繳所得稅的不合理現象，但因為房地合一稅除了實現有賺錢有繳稅的基本課稅理念外，另一個相當重要的任務就是杜絕房地炒作，實現居住正義，在這樣的政策目標下，針對房地持有期間的不同會有不同的適用稅率，在101年以前房地產交易資訊的揭露並不透明，所以國稅局很難掌握到真實的交易價格，但隨著實價登錄制度上路後，加上稅局與地政的資訊連線，現在想要隱匿房地交易基本上已經不可能了!

雖然是這樣，但很多人的稅務思維還是停留在早年賣土地或開建設公司不用繳稅的美好年代，所以聰明的投資客就想到了一招來破解房地合一稅，就是把房地產放在公司名下，未來要處分的時候就把整個公司賣給買家，因為房地產的所有權自始自終都在公司名下並未移轉，有移轉的只有公司的股權從A轉移到B，因此並沒有房地交易的問題，又因為股票交易免課徵所得稅，所以早年有很多炒房專家會鼓吹投資客用投資公司來炒房。

然而這種操作方式國稅局怎麼可能不知道，所以在房地合一稅2.0中，就將這種「特定股權交易」納入房地合一稅的課稅範圍(但僅限交易未上市櫃公司的股權)，換句話說，只要符合特定條件，雖然交易標的是股權，但國稅局會視同房地買賣來進行課稅，且同樣是按照股權持有期間來計算稅率，因此短時間成立的投資公司很快移轉股權，同樣會被課予35%以上的重稅。

會落入「特定股權交易」核課房地合一稅，需同時滿足以下2個要件：

• 交易日起算前一年或任一日，直接或間接持有國內營利事業之股份或出資額，超過已發行股份總額或資本總額50%
• 交易股份或出資額時，該投資國內外營利事業之股權或出資額價值(以公司淨值來認定)50%以上係由我國境內之房地、房屋使用權、預收屋所構成。

這兩個要件當中所提到的間接持有，簡單來說就是透過關係人(二親等親屬、關係企業等)所持有的股份也要一併納入考量，舉例來說，甲與父母、配偶及四名成年子女共同成立一間投資公司來買地，雖然甲僅持有12.5%的股權，但因為上述其他股東都是甲關係人，因此在判斷是否屬「特定股權交易」時，其他關係人的股份通通要一併納入計算。

如果發現移轉的股權真的落入了房地合一稅課稅範圍，那房地所得的計算如下：

房地所得=(股權出售價格-股權取得成本-必要交易成本)×適用稅率  

講到這邊聰明的投資人一定又發現可以節稅的手段了，既然特定股權交易的所得計算是按照股權出售價，但只要股權出售價格訂低一點就可以解套了啊! 特別是現在很多股權交易其實是關係人之間的移轉 (例如：家族傳承規劃)，實際上可能也不是真實的買賣。

然而大家千萬不要忘記，遺贈稅法§5有明確指出以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分視為贈與，而所謂的顯著不相當代價在股權交易中是以售價與該股票的時價(市價)做比較，如果沒有時價(市價)則以該公司交易日當日經過土地重估後的淨值來認定，換句話說，刻意壓低價格想躲房地合一稅，卻還是落入了贈與稅的範圍內。此外我們國家的贈與稅納稅義務人是自然人，因此如果交易的賣方是公司，雖然公司不用課贈與稅，但買方也就是受有贈與利益的人會被核課所得稅。目前的贈與稅最高稅率為20%，但個人綜所的邊際最高稅率卻達40%，因此如果操作不當，可能繳下來的稅金不會比房地合一稅來得少。

很多讀者可能會覺得特定股權交易離自己很遠，但如果本身是家族企業的股東就要特別留意未來股權交易非常有可能會落入房地合一課稅範圍內。其實自房地合一稅2.0上路後，會計師們就發現雖然立法目的是為了打房，但特定股權交易的範圍實在太廣，中小企業只要名下有不動產，幾乎70%以上都會符合房地合一的課稅要件。

很多人無法理解為什麼會計師會這麼擔憂，但如果仔細去看，台灣的中小企業幾乎都是家族企業，股權高度集中在負責人及親友手中，所以第一個要件一定逃不了，而大多數的中小企業又往往以節稅為主要考量，而這種類型的中小企業也很常為了想節省財簽費用，而刻意把資本額控制在3000萬以下，所以這樣的公司其股權淨值通常很低，但我們在計算第二個要件時，卻是以不動產的市價去除以很低的淨值，因此非常容易超過50%的門檻。

很多人常會問會計師，國稅局真的會查特定股權交易嗎？依照過去的經驗，新法剛上路的時候國稅局因為課稅資料的蒐集還不完備，所以可能無法進行專案稽查，但隨著課稅資料的累計，大數據會越來越多，查核技術一定會越來越完整，屆時稅務風險必然大幅提高，所以早年沒被查到只能說運氣好，但這不代表以後都會沒事。