外國人投資不動產法案(FIRPTA)

外過人投資不動產法案(Foreign Investment in Real Property Act, FIRPTA)是屬於1980年收入調整法案中的一環，FIRPTA明確指出外國人若在美國出售不動產，需針對該處分利得繳納所得稅，同時規定買方需賣房進行所得扣繳，並在房產處分後的20日內提交Form 8288給IRS，而FIRPTA所指的外國人包含：

• 非稅務居民(自然人)
• 未被視為美國國內企業之外國公司
• 外國合夥組織或信託

FIRPTA所認定之不動產，並非僅單純只土地與房屋，還包括以組織型態持有不不動產之權益，這些通稱為「美國不動產權益(US Real Property Interest, USRPI)」， 而USPRI可分成以下三大類：

1. 不動產直接權益：係指不動產標的物本身

• 諸如：土地、房屋、未保留之自然資源、地上權等

2. 不動產控股公司權益(US Real Property Holding Company, USRPHC)：透過公司組織持有不動產之股權價值

• 若公司價值有超過50%是來自於不動產，即構成USRPHC

3. 不動產合夥權益：透過合夥組織持有不動產之合夥權益

• 合夥權益中50%以上來自不動產或90%之權益價值由不動產及現金所組成

當外國人出售USPRI，原則上買方須按照出售價格之15%對賣方進行扣繳，但若符合下列條件，則扣繳率可進一步調降：

• 出售價格在USD 300,000以下且買方將做為自用住宅使用：0%
• 出售價格界於USD 300,000- USD 1,000,000且買方將做為自用住宅使用：10%

這邊要特別提醒，雖然外國人處分房屋時已經依FIRPTA進行所得扣繳，但這並沒有免除年度所得稅申報的義務，非稅務居民(自然人)仍須在每年4/15填報F-1040 NR計算所得稅(不動產資本利得之最高稅率為20%)，已經預扣的部分可以從當年度的應納稅額中減除。

由於FIRPTA僅針對外國人在美國處份不動產利益進行所得扣繳，換言之，如果不想被預扣所得稅，就必須要將身分轉換為稅務居民，或是取得nonforeign status certification，但如果交易的USRPHC是屬於上市公司股票，也可免於所得扣繳。

相較於其他族群，華人普遍對於不動產投資有著更高的興趣，也因此許多高資產族群可能在世界各地都有不動產，這在進行資產傳承時可能會衍生許多的稅務問題。以美國為例，居住者(domicile)的遺產及贈與都是全球課稅，但非居住者僅針對美國境內資產課徵遺產及贈與稅，因此在持有美國不動產時，有些非美籍人士會思考以境外公司的名義持有美國不動產，由於該公司非登記於美國境內，因此可藉由讓非居住者透過該境外公司以間接持有美國不動產的方式來規避該居住者過世後可能產生的美國遺產稅。另外值得一提的是，非居住者在計算應稅遺產與應稅贈與時有些許的不同，非居住者過世時，原則上所有留在美國境內的有形及無形資產都必須計入遺產課稅，但非居住者在核課贈與稅時，僅針對贈與美國境內的有形資產課稅，不包含無形資產(諸如：股票、專利權、保險等)，這也就是說，如果能將有形資產轉換成無形資產，便可透過生前贈與來達到免稅移轉的效果。

雖然實務上有越來越多的非美籍人士會以法人形式來持有美國不動產，但這是否是一種絕對安全及合適的傳承模式仍要視具體個案來判斷，畢竟單一遺產稅並非傳承計畫的唯一考量，由於美國除了聯邦稅之外，各州亦有各自的州稅，有些州有遺產稅有些則無，除此之外，有些州有企業所得稅，有些則無，因此包括期間的稅務成本、持有成本及資產安全性(是否能達到債務隔離)等也都是需要一併列入考量的因素。