益誠聯合會計師事務所

美國自用住宅處分之課稅規定

美國自用住宅處分之課稅規定

美國自用住宅處分之課稅規定

 

世界各國對於個人出售自用住宅多半都有相關的稅務優惠,在美國如果個人出售自用住宅(Personal principal residence),夫妻合併申報可享有USD 500,000的免稅額;單身申報則可享有USD 250,000的免稅額,但要享受上述免稅額需符合以下條件:

  • 過去5年內持有該房地至少2年
  • 過去5年內以該房地為主要居所至少2年
  • 過去2年內沒有出售其他房屋使用免稅優惠

由於美國並沒有戶籍登記的概念,因此在判斷上並非像台灣是以戶籍登記為要件,而是以該房產是否為納稅義務人「主要居住及生活」的房產為判斷的要件,如果該房產有用於出租或營業使用,那也同樣不符合自用宅的定義。然而與台灣的規定不同,美國並未要求納稅義務人在房屋持有期間內都必須完全自用,只要滿足2年的居住要求後,之後房產如果有供出租使用,仍可按自用期間的比例來主張免稅額,換言之,假設持有期間總共有6年,其中有4年是自住,另外2年有供出租,則可主張的免稅額=USD 500,000 (USD 250,000) ×4/6。

雖然要適用自用住宅免稅需同時滿足持有2年及居住滿2年的要求,但如果有以下情況,仍可享用部分比例的免稅額:

  • 因更換工作而必須搬遷(原居住地點到新工作地點之距離需比新居住地點到新工作地點的距離遠超過50英哩以上)
  • 健康因素
  • 無法預期之非自願性因素

若納稅義務人有符合上述三種情況,則可按實際居住月份按兩年期間的比例來計算免稅額(免稅額×實際居住月份/24)。

另外稅法有規定若納稅義務人是因為非自願性因素(天災、戰爭、政府徵收等)而被迫處分資產,如果處分之款項有用於重購相同性質的資產,則原先的處分利益可以排除課稅,這跟台灣的自用資產重購退稅的概念類似,但要特別注意,如果處分原資產所取得之資金並未全數用於重購,仍需按照未重購資金占整體資金的比例計算課稅所得(處分利益×未用於重購資金/原資產處分款項)。

 

要適用自用住宅免稅除了需符合持有及居住期間之要求外,另一個重要條件是納稅義務人本身必須是美國稅務居民,如果房屋持有人並非美國稅務居民即使處分的房產是屬於自用宅,仍無法享有免稅的規定。另外依據FIRPTA(外國人投資不動產法案)之規定,非稅務居民出售之房地產原則上需在處分時先預扣成交價之15%的所得稅,但若是自用宅,成交價在30萬以下可免扣。另外有些納稅義務人會把1031同類資產交換(Like-kind exchange)與自用住宅免稅額(Homeowner’s exclusion)兩者混為一談,雖然都是針對處分房產提供租稅優惠,但這兩者所規範的項目是不同的,1031同類資產交換限定該房產是用於營業使用;自用住宅免稅則限定是非營業使用的自用宅

最後提醒,無論是稅務居民或非稅務居民,若有處分不動產都需依規定在隔年4月15日前進行所得申報,有些人誤以為若處分自用住宅不動產在免稅額以內不需申報,這是錯誤的概念,免稅額是需要透過主動申報才能夠取得,也就是說如果納稅義務人並未進行申報,則免稅額是不會自動產生的。