不動產信託之取得日如何認定

不動產信託是我國信託實務中相當常見的型態，無論是建商與地主合建、不動產證券化或是家族傳承，都可以看到透過信託進行不動產管理的相關樣態，我國自105年開始推動房地合一稅後，房地交易終於回歸量能課稅的原則，而為了打擊房地炒作，處分房地產所適用之稅率主要取決於持有期間之長短，我國信託奉行「導管理論」，信託受託人雖然是名義上信託資產的所有者，但信託利益仍屬於最終受益人，因此相關所得稅賦應向受益人歸課。我國不動產是以登記為要件，換言之當不動產信託成立時，其名義上的所有權人已由委託人轉為受托人，而當信託受託人按照信託意旨處分不動產時，其房地持有期間要如何認定？本文將針對這個部分進行簡要說明。

當不動產交付信託後，原則上該資產就不在屬於委託人所有，因此後續之不動產處分，就法律層面來說是由受託人來執行，依照財政部所頒布之「房地合一課徵所得稅申報作業要點」之規定，信託資產持有期間之認定會因該信託是否為自益信託而有所差異。

12. 自益信託：自益信託係指信託資產的委託人也是信託的受益人，在這樣的情況下，信託利益最終還是回歸到委託人身上，依據「導管理論」這樣的信託架構下，委託人只是代受託人處理他自己之財產，因此房地之取得日是以受託人原始取得該房地之日來認定。
13. 他益信託：

• 一般情況：他益信託係指信託利益之受益人非屬原委託人，依據信託課稅原則，該種信託係屬委託人對受益人之贈與，原則上在信託成立時需就該他益之信託利益課徵贈與稅，因此在這個原則下，若信託資產是屬於房地產，未來受托人處分該信託不動產時，其不動產取得日是以信託契約訂定日作為基準日。
• 變更受益人：信託期間若該他益信託有變更受益人，則該不動產之取得日是係以變更受益人之日為基準日。
• 受益人由不確定轉為確定：他益信託成立之初其受益人可能不特定或尚未存在，意即此時的受益人尚未確定，此時的不動產取得日為信託訂定日，但若日後受益人由不確定轉為確定，則不動產取得日將以受益人確定日為基準日。
• 信託資產增加：信託存續期間，如果信託資產有追加不動產，則該追加之不動產，以該不動產追加進入信託之日為取得日。

另有一種情況是信託成立之初，信託資產並不包含不動產，但嗣後受託人依信託契約之授權以信託資產購買不動產（例如：某甲將1000萬元交付信託，並約定受託人在房地產好的時候，可利用該1000萬購買不動產），則以受托人購置不動產之日為該不動產之取得日。

最後若不動產信託因為信託行為不成立、無效、解除或撤銷，受托人將該不動產返還登記給原委托人，因為該資產在該信託關係中就經濟實質上來說並未有處分，因此日後若委託人有出售該不動產，仍以委託人原始取得該不動產之日做為取得日計算房地持有期間。