處分境外不動產與Section 1031之適用決策

美國稅法中有著名的Section 1031條款，允許不動產持有人透過「買新換舊 (Like-kind exchange)」的方式進行不動產置換，相關的資本利可以不在處分舊不動產當時課稅，而是等到日後實際處分新不動產才進行課稅。若要主張section 1031條款的所得遞延課稅優惠，該項交易需同時滿足以下條件：

• 同類資產交換：出售與購入的物業必須皆為投資或商業用途的不動產
• 45 天內書面指定替代物件：處分資產後45天確定換入之物件
• 180 天內完成交易：處分資產後180天完成過戶
• 資金不經手原則：資產出售的資金不可直接進入個人帳戶而需透過QI處理

高資產族群往往在世界各地都擁有不動產，那美國境外的不動產交易是否也可適用Section 1031呢？答案是肯定的，但也存在相當多的限制。雖然美國稅法允許境外資產可以做Section 1031資產交換，但這種交換必須是「境外資產交換境外資產」，而不可以是在境外賣掉房產，之後在美國購入新的房產，IRS在官方文件中清楚說明這種以境外資產交換境內資產的交易並不屬於Like-kind exchange。然而境外資產交換要能適用美國資本利得遞延課稅最麻煩的是在於能否找到可以承作跨國交割的QI(合格中介機構)，由於稅法明定Like-kind exchange的處分資金不能夠直接進到個人帳戶，而是必須由合格的仲介機構進行代管，並由QI將資金匯給新房產的賣家，這種機制其實與台灣的「不動產交易履約保證帳戶」類似，然而台灣的履保機構幾乎沒有一間是IRS所認可的QI，所以只能尋找美國的QI來進行相關的交易，不過美國的QI是否了解台灣的不動產交易及過戶規定也會是一個問題。

雖然Section 1031是一個很好的稅務遞延方法，但處分跨境不動產其實不一定要去主張這個優惠，我們可以從以下三個要素來進行探討：

1. 是否能尋找到合適的QI：如前段所述，QI的參與是整個Section 1031的必要條件，也許可以納稅義務人有辦法在美國找到能夠承作跨國交易的QI，但相關的交易成本是否過高？如果新購置的海外資產必須要辦理貸款（Section 1031規定新購入不動產的價值必須大於或等於舊有資產），則海外QI是否有辦法與境內金融機構進行對接？
2. 是否有FTC發生：在境外處分不動產，不單只有美國所得稅的問題，原則上也會有當地的所得稅問題，想當然爾，當地國家的資本利得稅絕對不會因為Section 1031被豁免，但因為美國稅法允許納稅義務人拿海外已經繳納過的所得稅（Foreign tax credit, FTC）來抵減美國的所得稅，如果境外的資本利得稅與因為增加這筆資產處分而增加的美國所得稅差不多，其實透過FTC幾乎可以offset美國這邊的稅款，在這種情況就根本不需要去主張Section 1031了。
3. 是否可以尋找到合適的置換標的：Section 1031有嚴格的交易時間限制，必須在原資產處分後45日內確認所欲購買的新標地，同時在180日內完成交易，然而從純粹財務的觀點來看，如果換入的資產本身不保值，那這樣的資產置換反而不具經濟效益。

對具有美籍身份的台灣人來說，Section 1031比較適合在處分台灣舊制房地（2016年前取得之房地）的情況下使用，這是因為台灣的舊制房地交易中，土地只課徵土地增值稅而不課徵所得稅，同時房屋的部分可依照交易當時的房屋評定現值按財政部的利潤率推計課稅，這些稅金實際上都非常低，但同一筆交易在申報美國稅時，仍需依照出售時的價格及原始成本計算資本利得，這可能導致美國的所得暴增，但卻沒有足夠的FTC可以拿來扣抵，因此Section 1031就可以有效遞延當年度的美國所得稅，於此同時未來如果有出售台灣的房地，因為已經變成新制了，所以同樣是依照處分的真實價格與實際成本來計算所得，稅基會與美國較為接近，所以未來繳納的台灣房地合一稅都可作為FTC來抵銷因這筆交易所增加的美國的所得稅。至於如果現在處分的房地本身就已經是適用台灣新制房地合一稅規定，因為台灣這邊的稅根本跑不掉，所以就直接拿台灣的房地合一稅作為FTC抵繳美國稅即可，而無需再額外主張Section 1031了。

最後要提醒讀者，Section 1031並未禁止美國境外之不同國家資產進行交換，換言之，如果納稅義務人拿日本的資產來換台灣的同類資產，只要符合期間與QI規定，仍可適用Section 1031之稅務遞延優惠。另外像是存貨、有價證券、合夥權益等交易性的資產通通無法適用Section 1031的交換優惠，這也代表美籍人士如果有處分屬於台灣房地合一稅制下的特定股權交易，相關的資本利得也無法利用Section 1031來遞延。